Что необходимо знать при заключении договора долевого участия

17.08.2026 Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Ростовской области в Белокалитвинском,Тацинском,Морозовском,Милютинском,Обливском,Советскоми районах  информирует:                                    Действующее законодательство Российской Федерации в области регулирования долевого участия в строительстве, защищая дольщиков, устанавливает в отношении последних определенные гарантии. Ключевым нормативно-правовым актом в указанной сфере является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон № 214-ФЗ). Вместе с тем, для надлежащего применения положений указанного закона, потребителю следует проявить осторожность при заключении договора долевого строительства. Так, недобросовестными застройщиками могут использоваться схемы для установления гражданско-правового регулирования общего характера, что устраняет гарантии защиты дольщика, предусматриваемые Законом № 214-ФЗ. В частности, между двумя юридическими лицами может быть заключен договор инвестиционного строительства. В таком случае, получение квартиры дольщиком происходит посредством уступки права требования одним из юридических лиц. Другим вариантом недобросовестного ухода от правового регулирования, устанавливаемого Законом № 214-ФЗ, является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи. В отношении такого договора действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает обязательных требований в части регистрации. При этом, для застройщика отсутствуют какие-либо препятствия в получении с дольщика денежных средств, причитающиеся в уплату недвижимости. Важно помнить, что в силу ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Для правильного выбора застройщика потенциальным дольщиком, п. 1 и 2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ устанавливает перечень информации, которую обязан раскрывать застройщик в единой информационной системе жилищного строительства:    1. разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства; 2. разрешение на строительство и проектную документацию;    3. проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями;        4. заключение уполномоченного органа испольной власти о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям действующего законодательства Российской Федерации;                                        5. сведения о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика;    6. фотографии объектов недвижимости, строящиеся с привлечением денежных средств дольщиков, и которые отражают их текущее состояние; 7. градостроительный план земельного участка; 8. документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;                        9. сведения о введении в отношении застройщика процедур, применяемых в деле о банкротстве;10. извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства;                                            11. сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;                                        12. и др.    Также, в соответствии со ст. 21 Закона № 214-ФЗ, помимо информации о застройщике, существенное значение имеет проектная декларация. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Помимо надежности застройщика, внимания также требует договор и его заключение. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если из действующего законодательства Российской Федерации не следует иное.                                                    В соответствии с ч. 4 настоящей статьи, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;    4) гарантийный срок на объект долевого строительства.5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.        При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Исходя из указанных положений действующего законодательства Российской Федерации в области долевого строительства, Вы сумеете минимизировать риски, сопряженные с недобросовестным поведением застройщика, а также воспользоваться гарантиями, которые предоставляет дольщику закон.